一発理解！不動産投資の税金を8項目で抑える基礎用語集|トピックスファロー

不動産の税金を支払うタイミングは、全部で4か所

税金はいろいろありますが、課税されるタイミングは4か所に分ける事ができます。
その4か所とは、

1. 不動産を買った時。
2. 不動産を持っている時。
3. 不動産を売った時。
4. その他の税金

つまり、不動産に動きがあったタイミングで必ず課税されると考えて問題はないでしょう。
また税率は2013年のものを元に算出してありますので、法改正などで数字が変わっている事もあります。

課税1・不動産を買った時

必要な税金は『印紙税』『登録免許税』『不動産取得税』。
場合により、「贈与税」と「相続税」が必要になります。

印紙税

印紙税法に基づき、『課税文書』に対して課せられる税金。
定められた金額の「収入印紙」を書類に張り、割り印などをして納付する事になります。
具体的には、「不動産売買契約書」、「土地建物売買契約書」などが、課税文書に当ります。

課税金額

税額は、契約書に掛かれている契約金額によって決まります。

国税庁- No.7101　不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書-より抜粋

登録免許税

不動産などを登記する時に課せられる税金。
ちなみに『不動産登記』とは、土地や建物の権利などが誰にあるかを国に対して登録する事です。
新築における所有権の保存。所有権の移転など、不動産に関わる全てに登記が必要です。

課税金額

金額は不動産の価額に対して、税率がかけられます。
一例をあげると、

• 土地売買の場合は、1000分の20.
• 建物の所有権の保存では、1000分の4など。

国税庁-No.7191　登録免許税の税額表-より抜粋

不動産取得税

不動産（土地・建物）を取得した時にかかる税金。
それが不動産であれば、有償、無償、売買、建築に関わらず課税対象となります。

課税金額

税額＝不動産の価格×税率

不動産の価格とは、原則として「固定資産課税台帳」に登録されている価格（評価額）になります。
また、税率は3年周期で見直され、税率が変わる事があります。

東京都主税局＜都税Q＆A＞＜都税：不動産取得税＞-より抜粋

課税2・不動産を持っている時

課税対象は『固定資産税』『都市開発税』『所得税』『住民税』『地価税』になります。
中でも特徴的な『固定資産税』『都市開発税』『地価税』について説明します。

固定資産税

毎年1月1日に『不動産を持っている』事により課税される地方税。
課税の条件は『不動産の保有』なので、家賃収入などで投資が赤字になっていても税金の対象となります。
注意が必要な点として、1月1日以前に売却していても、登記の変更がされていない場合は、売却した不動産は売った人にあるとされ、売り主に対して課税されてしまいます。
固定資産に当るのは「宅地などの土地」、「住宅や店舗などの建物」、「償却資産」の3つになります。

課税金額

固定資産税評価額×1.4％

固定資産税評価額とは、市町村が算出し固定資産課税台帳などに登録されている価額になります。
また税率は地方により異なりますので、必ずしも1.4％ではありません。

都市開発税

地方税の1つで、都市開発区域にある不動産に対して市町村が課している税金です。
基本的には、『固定資産税』と合わせて納める事になります。

課税金額

固定資産税評価額×0.3％

地価税

保有している土地に対して課税される税金。
もともと、バブル時に地価の高騰を抑える為に創設された税ですが、バブルがはじけた1998年以降、この税金は凍結されています。

課税3・不動産を売った時

不動産を売却し、利益を得る事を「キャピタルゲイン」と呼びますが、売却益が発生した場合、その利益分に対して所得税と住民税が課せられます。
この時の税金は、『譲渡益課税』と呼ばれています。

譲渡益課税

しかし、この譲渡益課税は「売却益」、つまり収入がプラスになった場合にのみ発生しますので、利益が無ければ、この税金を納める必要はありません。

課税金額

譲渡益課税は、土地の所有年数が5年を境に短期・長期に分けられ、税率が変わります。

国税庁-土地や建物を売ったとき-より抜粋

課税金額の詳細は財務省-土地譲渡益課税制度の概要をチェックしてみてください。

課税4・その他の税金

これら以外では『消費税』が加算されます。

消費税

土地に消費税はかかりませんが、建物に関しては5％の消費税が必要になります。
不動産は取引金額の大きい投資だけに、消費税だけで数百万円を納める事になります。
消費税率の引き上げが決定している2013年には、多くの駆け込み需要が見込まれています。

税金対策を万全に

不動産取引に動く金額は大きく、それだけ多くの税金が必要になります。
しかし免税や減額を行えるケースも少なくありませんので、税金対策は念には念を入れて行う必要があります。