賃貸か購入か?1人で家を買うとき最初に知りたい真実|トピックスファロー

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2015年4月4日
賃貸か購入か?1人で家を買うとき最初に知りたい真実

毎月払っている家賃。ひとり暮らしが長くなればなるほど、総額を計算したらすごい金額に!「もしかして、分譲マンションが買えたかも!!」そんな思いが頭をよぎることはありませんか?もしも家を買うなら、これは知っておきたいという情報を厳選してお届けします。

関西在住のWEBライター兼広告コピーライター
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30代・40代で知っておきたいマンション購入の第一歩

やはりマイホームは誰にとっても夢ですよね。「結婚を機にマイホーム。だけど新築はムリ」という人を中心に中古物件が売りも買いも盛んになっています。
また、「結婚したことを機に」だけでなく「ひとり暮らしでも」自分の家を購入する人が年々増えています。
どんな理由にせよ、「家を買う」ということは今も昔も人生の一大イベントであることに違いはありません。
ところで、よく話題になるのが「家を借りるのと買うのはどちらが得か?」ということ。
そこで、賃貸住宅の良さ、マンション購入の良さを比較して、「もしも購入するならば・・・」とシミュレーションをしてみました!

賃貸住宅ならではメリット

〈1〉ライフスタイルの変化にその都度合わせられる。
あなたの人生において、今後、職場を異動・転勤することや転職などの可能性はありませんか?
また、同棲や結婚をすることは?
そんな突発的に起こる暮らしのどんな変化にも柔軟に対応できるのが、賃貸住まいの最大のメリットです。
また、ずっと先の将来かもしれませんが、おひとりさまを貫くのなら、親の介護や同居も視野に入れる必要もあります。

〈2〉いつでも引っ越しができる。
マンションやアパート、ハイツなどの集合住宅の場合、近隣トラブルが発生しやすいことが現代の問題となっています。
嫌な思いをして住み続けるのではなく、思い立ったその時に、ささっと引っ越しができることも賃貸暮らしの特権です。
さらに、「そろそろ気分を変えたいな」と思ったときや「新築で広い部屋に住み替えたい」と思ったときなど、その時々の希望に応じた転居がスムーズなこともメリット。
もちろん、引っ越しには敷金・礼金、引っ越し費用など物入りで「引っ越し貧乏」となってしまうこともありますが、いつでも移り住めるというのは、心の余裕にもつながりますよね。

〈3〉固定資産税がかからない。
不動産物件を購入すると、大小あれど「固定資産税」という税金を毎年納めることになります。
購入する物件が3000万円で、年収500万円前後の場合、固定資産税は年間10万円前後であると予想されます。
「ええ、毎年そんなにかかるの?」と不安に感じますが、固定資産税というものは年々金額が下がっていくもので、なおかつ「減税制度」があります。
減税制度を利用すると、固定資産税で支払う金額と、年末調整(または確定申告)で戻ってくる所得税の還付金額が、ほとんど同額になる可能性もあります。
とはいえ、まったく税負担のない賃貸暮らしと比較すると、購入すると税金がかかってくることは間違いありません。

マンション購入のメリット

〈1〉新築物件の場合、「間取り」や「設備」をカスタマイズできる。
新築分譲マンションの購入予約申し込みは、建物が建つ前から受付が開始されます。
「この部屋を購入します!」と決めたら、工事が始まる前であれば、希望に合わせて部屋の数や和洋室の有無を選択することも可能という物件もあります。
さらに、フローリングや壁紙の色など、簡易な変更であれば無料でできることも。
自分らしいお部屋にカスタマイズできるのは、賃貸物件にはない購入ならではの魅力です。

〈2〉将来は家が資産として残る。
賃貸住まいの場合、毎月の家賃はただただ消えゆくもの。
ところが、購入の場合はそうではありません。
ローンを払い終えたとしても、資産として残すことができます。
もちろん、築年数が経過すると共に資産価値は減少していきます。が、駅近や人気エリアの物件であれば中古物件としても需要があり、将来売却するときに有利です。

〈3〉便利な設備や住環境が整っている。
購入の場合、賃貸住宅にはないセキュリティや管理体制をはじめ、住戸内には広いキッチンやバルコニー、浴室などの設備の充実があげられます。
また、宅配BOXやディスポーザー(生ゴミ粉砕機)、24時間換気システムなど、現代の物件には便利な機能がたくさんあります!
コンシェルジュのいる物件もあるので、理想の暮らしが実現できます。

家を買える年収っていくら?

「今の年収で、いったいいくらの家が買える?」
まず最初に気になるのは、お金の問題。
これには目安があり、「住宅ローンの年間返済額」は年収の25%以内に収めることが望ましいと言われています。
ただし、扶養家族がいる(今後、増える予定)の場合は、年収の20%以内に抑えると安心です。
例えば、年収500万円の人は、毎月10万円の返済額(ボーナス返済なし)で年間120万円前後の返済額ということ。
ローンを借入する銀行や金利プランにもよるので、しっかり試算しましょう。

住宅ローンの仕組み「変動型」「固定型」って?

住宅ローンは、金融機関により75~80歳が完済年齢の上限と決まっています。
30代で家を購入する場合、多くの人が35年ローンを組んでいますが、完済年齢の上限を考慮すると40~45歳までなら35年ローンを組むことができます。
一生家賃を消費し続けるよりも、ローンを組んで資産として残した方が良い!と感じるならば、購入が妥当でしょう。

住宅ローンには「変動型」と「固定型」の2種類が存在し、景気動向によって金利が変わる変動型は、ここ10年ずっと最低金利を推移しています。
今後、景気が良くなり金利が上がると返済額も上がりますが、若い時は金利が安く返済しやすいというところが魅力です。
一方、固定型は、契約期間の金利が変わらず一定で、将来的にいくら返済すれば良いのかがわかりやすいプランです。
ただし、景気が悪く世の中の金利が下がっても、自分が返済する金額には影響がないので、このままずっと低金利が続くと割高になる可能性もあります。

ローン契約の際に注意したいのは、完成前の新築マンションを購入する場合、「建物が建ち、引き渡しされる際の金利が適用される」ということ。
つまり、現時点で金利が安くても、1年後の引き渡しの際には金利が上がっている可能性が十分にあります(もちろん、下がっている可能性もありますが)。
完成済みの新築・中古マンションであれば、現在の金利が適用されるので予想外のリスクは減らすことができます。

将来、高く売れる!?マンションの資産価値を決める条件

日本では住宅を購入したその瞬間から、資産価値は下がります。
「住宅は資産だ」なんて、ちょっと古い考え方かもしれませんが、私たちの親世代と比較すると、不動産収入が得られるほどの資産価値はなくとも、将来売却するときに「振り返ってみれば賃貸よりも安い賃料で、こんな快適な家に住めたね」ということがあります。 それでは、何十年経っても人気のあるマンションを選ぶには何を重視すればよいのでしょうか?

最高階数が高いほど資産価値は上がる

一般的に、マンションそのものの階数は高ければ高いほど資産価値に影響する、といわれています。
新築物件でも中古物件でも、同じ条件であれば10階建てのマンションよりも20階建てのマンションの方が、資産価値が高くなる傾向があるのです(風致地区や低層住居専用地域をのぞく)。
また、同じマンション内でも部屋によって資産価値は異なり、階数や間取り、ベランダの向き(南向きが有利)などで細かな数百万円の価格差がうまれます。

資産価値の9割は「土地」で決まる

土地が狭い日本では、物件価格の9割が物件の場所によって優劣がついてしまいます。
特に、最寄り駅のブランド価値、最寄り駅までの徒歩分数、周辺商業施設の有無などは、購入時に重視すべき項目です。
例えば、どれほど内装にこだわったとしても、便利な設備が備わっていたとしても、「立地条件」が有利な方が資産価値は高くなります。
その物件を欲しいと思う人がどれくらい見込めるか、が重要なのです。

タワーマンションは売却時に有利、はホント?

現在、大人気のタワーマンション。都会の街やオフィスを一望できる素晴らしい眺望は、タワーマンションならではの魅力です。「マンションそのものの階数が高ければ高いほど資産価値に影響する」と前述しましたが、現段階ではこの通りといえます。また、タワーマンションは、駅近や駅直結であるなど好条件であることがほとんどで、この観点からも資産価値は高いといえます。
ですが、実は「将来性」に関しては、大きな落とし穴があります。
マンションには、外壁や共有部分の劣化を修復する「大規模修繕」が必ずやってきます。この費用は、毎月の管理費をコツコツ積み立てたお金を使用します。が、この大規模修繕にかかる費用が「予想よりもお金がかかってしまう!」ということも。修繕資材の高騰、電気料金などの公共料金の値上げ、想定外の地震や洪水などの自然災害、これらの影響により、当初の計画よりもたくさんの予算が必要になることがあり、そうなってしまえば住人でさらなる負担を分け合うことになります。
現在の日本には、超高層物件で築30年を越える物件はありません。
つまり、日本社会においてタワーマンションの老朽化は、誰も経験していないのです。
築年数が浅いうちは、売却に有利だったタワーマンションも、将来は、予想外に修繕費がかさみ管理費や一時負担金が発生する、なんてことも起こりえます。そうなれば、売却が不利になる可能性もあり、一概に「タワーマンションだから有利」とはいえないのです。

まとめ

住宅の購入は、賃貸契約よりもしなくてはいけないことがはるかに多く、そこで断念する方も多くいます。
が、自分がどんな暮らしをして、どういう風に生きていきたいか、をしっかりと考えるチャンスでもあります。
住宅を購入したことで、新しい人生に向けてモチベーションが上がったという声も聞きます。
毎日暮らし家ですから、じっくり探して、楽しいライフプランを計画しましょう!

著者:椿 景子

関西在住のWEBライター兼広告コピーライター
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ライター歴8年。広告や書籍、WEBサイトなど幅広いメディアで執筆中。一番好きなお仕事は取材&原稿作成で、年間70本程度の取材を行っています。クライアントと一緒に相談しながらものづくりをしていくスタイルですので、「良いものをつくりたい!」そんな想いをお持ちの方はお声かけくださると幸いです。