老後を安心して過ごす為に…お得に住宅ローンを返済する方法
土地・建物全てが自分名義になっているマイホームは、お父さん方の夢であり誇りそのものです。
愛する家族と過ごし、子供が独立した後も終の棲家として一生を共にする。マイホームがもたらす情景は想像しただけでも胸の中に何か熱いものが広がってきませんか？
しかし、日本でマイホームを持つということは一筋縄ではいかないもの。特にマイホームを新築するとなれば土地・建築費込みで数千万円は軽く飛びます。
よっぽどのお大尽でもない限り数千万円を現金でポーンとニコニコ現金一括支払いなんか出来るわけがないので、多くの人は住宅ローンを利用して長期に渡って返済することになるわけです。
マイホームの購入・建築が視野に入る収入を得るころには30代か40代の人生折り返し地点。
人生の折り返しのお供はゴールまで着いてくる長期住宅ローンが二人三脚。下手すりゃ転びかねない下り坂。
ローン返済に苦しみながらの老後はいかにも寂しすぎます。
上手に住宅ローンを返済して、老後の設計に響かせないようにする方法をまとめてみました。
年収の25%を目安とした返済プランを立てよう
住宅ローンを組む時に気をつけなければならないのが「月々の返済額」です。月々の返済額が低いとその分だけ完済できる年数は長くなり、利息も増えます。逆に月々の返済額を高くすれば返済期間は短縮できますが、返済の継続と生活の維持を両立することが難しくなります。
月収に対する住宅ローン返済の適正割合は年収の25％から35%とされています。つまり年収600万円の場合は600×0.25÷12＝12.5、600×0.35÷12＝17.5で毎月12.5万円～17.5万円となります。
では、月収に対しての返済割合が25%以下になるとどうなるかというと、全額返済に掛かる年数が増して利息も高くつくことになります。長期間に渡るローンを組む場合は、なるべく利息が嵩まないようにすることも視野に入れていなければならないのです。
頭金を払って支払い総額を減らそう
住宅や自動車などの高額商品を買い入れる際に、購入希望者が売り手に証拠金として購入額の一部を先に支払う頭金。最近は頭金無しでもローン決済できるため、払い込んだことのない人も少なくないでしょう。
しかし、住宅ローンを組む際は頭金を支払っていた方が有利に働く場合があるのです。
例えば4000万円の住宅物件があり、年収400万円のあなたは頭金なしで年2.75%金利のボーナス払いありの35年ローンで購入することにしたとします。
この場合、一ヶ月あたりの返済額の目安は14万7000円。利息込みの返済総額は6200万円ほどです。
同じ物件を頭金800万円支払って、同じ住宅ローンプランで購入すると一ヶ月あたりの返済額の目安は11万7600円。利息込みの返済総額は約5000万円。
つまり、頭金を支払っておくとその分だけ商品金額が減算されて返済プランに大きく余裕が生まれるというわけなのです。
ボーナスで繰り上げ返済してローン年数を短縮しよう！
住宅ローンの支払いにおいて、月給からの支払いとボーナスからの返済を並立させて少しでも返済額を増やすのは基本ともいえます。
しかし、月給・ボーナス並立型の返済はボーナスが毎年１～２回必ず支払われることが必要条件になるため利用できない人も出てきますし、支払い総額が変わるわけではありません。
住宅ローンの返済にボーナスを充てるのであれば、繰上げ返済を行なってローンの年数自体を短縮したほうが遥かにお得なのです。
例えば4000万円の物件を金利2.75%の35年ローンで購入すると、1年あたりの利息は4000×0.00275×＝１１万円。 つまりボーナスによる繰上げ返済を利用して、年二回のボーナスで1年繰り上げ返済が出来れば一回当たり11万円分の利息が圧縮できるというわけです。
ローン契約の前に複数の金融機関で相見積もりを取ろう
家電製品を安く購入するテクニックとして、「家電量販店で値引き交渉を行い、別の家電量販店に値引き額を見せてさらに値引きさせる」というものがあります。
最近では通用しなくなってきたテクニックですが、住宅ローンを組む場合にも応用が出来るのです。
住宅ローンの金利は、実は金融機関によって異なってきます。銀行・信用金庫・ノンバンク系住宅ローン会社など、住宅ローンを扱っている金融機関は様々ですが住宅ローンにかかる金利は異なっています。
なので、取引先となる金融機関を決めてしまう前に複数の金融機関でローンの相見積もりを取り、見積書を交渉材料にして金利を抑えるようにするのがお得なのです。
金利引き下げ交渉で利息圧縮
住宅ローンとはつまるところ借金なので、貸付ける金融機関は完全返済と利益を両立できるように金利を設定しています。しかし、経済情勢の変化や雇用情勢の悪化によって返済し切れるはずの金利設定が裏目に出て、ローン返済が焦げ付いてしまうことも少なくありません。
住宅ローンを貸し付けている金融機関にしても、ローンが返済不能になると返済残高と同じ額の負債を背負うことになるので、利益を削ってでもローンの完済を進めたいもの。
なので、ある程度返済が進んだ所でローンを借り入れしている金融機関に対して金利の引き下げ交渉を行なうのもお得なローン返済術の一つなのです。
出来れば他行へのローン借り換えも視野に入れて居ることを匂わせた方が、有利に交渉を進められます。