マンションの満足度は管理会社が握っている
駅から徒歩5分の位置にあるが、常にゴミ集積場が悪臭を放ち、ポストに勧誘のビラが毎日投げ込まれるマンション。
駅から30分の距離にあるが、エントランスにゴミが落ちている事もなく、違法駐車の1台もないマンション。
あなたが住み続けたいと思うマンションはどちらですか?
極端な例かもしれませんが、管理会社や管理人に問題があると、ここまで差がついたとしてもおかしくはありません。
管理会社が良いと、マンションの質が上がる
国土交通省が、分譲マンションの購入者4599名を対象に行った調査によれば、「管理に満足している」と答えた理由(重複回答)は、55.4%が「管理会社が良いから」。次に42.8%が「管理人が良い人だから」。
逆に、「居住者の協力は」19.7%。「管理費が適切」は18.6%という結果が現れました。
つまり、マンションの管理の質において、住民や管理費は大きな問題ではなく、管理会社や管理人の評価こそが最も重要視されているという事になります。
稼げるマンションとは『管理の行き届いたマンション』である
マンションにおける収入の大部分は、住民からの家賃収入である事に異論は無いでしょう。
そして家賃収入を最大限に得るためには、空き室をつくらない事が最も重要な事は共通した意見です。
しかし建物は作られた瞬間から老朽化がはじまり、資産価値は落ちていきます。
そこで、マンションには建物としての魅力とは別な所で満足度を上げていかなければ、住民(顧客)が減っていくのは目に見えています。
そんな目減りしていく資産価値の中にあって、リフォームや大型回収をしなくても、魅力を上げる方法。
それは住民が安全に、快適に暮らせるようマンションを管理する事ではないでしょうか。
家賃収入はマンションの売却額にも影響する
また、マンションを売却する時、基準となるのが『収益還元法』という計算方法です。
収益還元法とは、土地や建物の値段を基準にするのではなく、『その不動産から得られる収入を元に不動産価格を計算』する方法。
つまり、土地代の高い一等地にあるマンションでも空き室ばかりでは売却額は低くなり、立地条件が悪くても満室のマンションであれば高値で売却できるという事になります。
マンション管理の方法
購入後のマンションを管理する方法は、「管理会社に委託する方法」と「自分で管理する方法」の2種類が考えられます。
管理会社に委託する
本業が忙しい場合や規模が大きいマンションでは、管理会社に依頼する事が多く、ほとんどのマンションが管理会社を利用しています。
管理業務を管理会社に依頼すると、その管理会社から社員(派遣・パート含む)が派遣され、業務を行います。
社員も一人で十数件の管理を行っている為に、週数回、もしくは決められた曜日の午前中だけというケースも珍しくありません。
住み込みや常勤に比べ、住民の満足度は低くなるかもしれませんが、大家さんにマンションを管理する時間や知識が無くてもいいのは、サラリーマン大家にとって大きなメリットとなるでしょう。
管理会社の選択が成否を分ける
もちろんどの管理会社を選んでもいいという訳ではありません。
適当な管理をされては、信用を失い、住民はどんどんと減っていくでしょう。
管理会社選びには、この記事が参考になると思います。
【知っておきたい☆信頼できるマンションの管理会社を選ぶポイント】
自分が管理人となって管理する
マンションを管理するのに、免許や資格は必要ありません。
しかしマンションを一人で管理するのは、多くの時間が必要になります。
仕事を退職した後など、専念できる時間が取れなければ難しいでしょう。
自分で管理するメリットは、管理会社への依頼料を支払う必要が無い事。
また住民の意見を直接聞く事ができるので、トラブルにも迅速に対応する事が出来ます。
仕事のやり方次第では満足度を大きく上げる事も出来るでしょう。
マンション管理に欲しい資格
自分のマンションを管理するのに必要な資格や免許はありません。
しかし、適切な対応をする為に取得しておくと有利な資格はいくつかあります。
マンション管理士
マンション管理組合や大規模な改修。維持、管理に際してコンサルティングを行える資格。
取得できれば強力な武器になりますが、小さなアパートの大家さんなら、ここまでの資格でなくても大丈夫でしょう。
管理業務主任者
マンション管理業者が仕事としてマンションの管理を請け負う際に必要な国家資格。
この資格を持っていると、仕事として他の人が所有するマンションの管理も行えるようになります。
賃貸経営実務検定(大家検定)
アパートやマンションの経営に関する知識の習得を目指した資格。
受験資格もなく、それほど難しい試験ではありませんので、大家さんとしての勉強はこの試験から始めてみるものよいでしょう。
またこれらの他にも『簿記』『ファイナンシャルプランナー』といった、お金や資産運用に関わる資格を取っても損はありません。
宅地建物取引主任者は必須ではない
宅仕建物取引主任者。通称、宅建ですが必ずしも必要な資格ではありません。
宅建は主に『不動産の売買に必要な資格』であり、管理面に関して応用が効くといった程度と思って間違いはないでしょう。
マンション管理には知識が必要
管理人と名乗り、その場にいるだけなら掃除さえしていれば文句は言われないかもしれません。
しかし空き部屋を無くし、資産価値を高めるにはトラブルに対処できるだけの知識が必要になります。
マンションは購入してしまえば、継続的に収入が入る金の成る木ではありません。
きちっと管理し育てる事が、大きな収入へとつながる第一歩となります。