人気の中古マンション、買うときに気を付けるべきは…
中古マンションの良い所は、「中古なので値段が手ごろになっている」「堅牢な鉄筋コンクリート構造なので中古でも耐用年数に余裕がある」「オートロックなどの設備が整っている所も多い」というような所でしょうか。新築の時は到底手が出せないような高額物件でも、中古になれば住宅ローンで賄える程度の値段に下落するからです。
しかし、中古物件は新築物件に比べると、どうしても質が落ちてしまうもの。場合によっては価格に見合わないくらいの「大外れ」な物件を掴まされてしまうことも良くある話です。
中古マンションを購入する際にはどのようなポイントに気を配って探すべきなのでしょうか？
築年数が３０年を越えているマンションはアウト
多くのマンションは、鉄筋コンクリート構造になっているので耐用年数は５０年前後とされています。一般的な木造一戸建て住宅の耐用年数は３０年前後なので、減価償却という観点から考えるとマンションの方が有利なのです。
しかし、耐用年数が長いということはその分だけ不動産物件として取引される期間が長いということでもあります。つまり、木造住宅なら捨て値が付くであろう築三十年前後のマンションも、中古物件として取引されていることがあるのです。
築年数が３０年を超えているマンションは、幾ら価格が安くてもお買い得感が感じられない物件が多いものです。オートロックはおろか、高層階用のエレベーターが無い所や壁や天井のコンクリートがひび割れていたりジメッとしていたりする所も目立ちます。それに、築年数３０年越えということはそのマンションに住み続けられるのは２０年有るか無いかということでもあります。
マンションは購入費用だけ払えばいいというわけじゃない
マンションは一戸建てやアパートよりも「共同生活」という側面が強く押し出された集合住宅です。その為、マンション住人はより住みよい環境づくりのために金銭的・肉体的負担を提供することが求められているものです。
どういうことかというと、マンション住人は家賃だけでなく駐車場利用料・共同管理費・ゴミ捨て場利用料などの雑費を支払わなければならない義務を負うことになる所が多いのです。また、夏場に周辺の清掃活動、冬場に雪かきを持ち回りで行うというマンションもあります。
このような金銭的・肉体的負担は居住目的で購入していても、投資目的で購入していても発生するので購入前に確認しておく必要があります。
規約で手を加えられないマンションもある
中古マンションのデメリットは、内装が破損していたり汚れていたりすることが多いことです。中古物件である以上一度は人が住んでいて、人が住んでいたことで特有の汚れが生じるのはしょうがないことですが、後から入居する人にしてみれば気になってしまうものです。
中古マンションに人気が集まっている理由の一つには、中古マンションを大幅に改装するリノベーションがブームになっていることが挙げられます。リノベーションでは設備の刷新だけでなく部屋の壁を抜いて部屋の間取り自体を変えたりするため、オリジナリティのある住まいづくりが可能です。また、中古マンションの資産価値を回復させる手段としても人気を集めています。
しかし、マンションによっては規約によってリノベーション・リフォームなどの住人による改装が禁止されていることがあるのです。マンションの規約違反は、立ち退き命令の根拠になるほど重いものです。規約の重さは賃貸・分譲を問わないので前もって確認しておかなければなりません。
廊下・ロビーなどの共有部分の整備状況を確認しよう
集合住宅であるマンションは、自分に所有権がある専有スペースとエントランスロビー・廊下・階段・エレベーターなどのマンション住人が共同で利用する共有スペースで構成されています。
自分の部屋などの専有スペースは住人それぞれが整備していくものですが、共有スペースは不動産会社などが委託した管理会社、もしくはマンション住人で構成する管理組合が委託した業者が整備していくことになります。
廊下の照明が切れっぱなしになっているとか、エントランスの窓ガラスが割れたままになっているといったように、共有スペースの整備がおざなりになっているようなマンションは、あまりお勧めできない物件であると考えていいでしょう。
共有部分の整備が機能していないということが管理組合や管理会社が本来の役目を果たしていないことの証明になっているからです。このような管理が行き届いていないマンションは住み心地も悪いし、賃貸に出しても入居希望者が出てこないことが多いのです。
修繕積立費の値上げに注意
マンションの入居者に対しては、管理費とは別に「修繕積立費」というお金を請求されることになります。修繕積立費は外壁・外構などの共有スペースの修繕に使われるお金で、事前に立てた長期修繕計画に基づいて住人から徴収されています。
しかし修繕積立費を計画通りに徴収していると、住民負担が大きくなって入居者が減ってしまうので最初のうちは修繕積立費を抑えておいて、数年後に一斉に値上げして収支を合わせようというマンションも少なくないのです。
修繕積立費が相場よりも抑えられているマンションは、値上げがいつ起こってもおかしくないので購入を決める前に似たような部屋数・築年数のマンションをピックアップして、修繕積立費を比較するようにしましょう。